自2024年10月12日财政部首次明确用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房以来。各地积极落实相关要求，广州、杭州、郑州、青岛等多地发布征集通告，但均无专项债项目落地。2025年5月13日，浙江省财政厅发布2025年浙江省政府专项债券（十三—二十期）有关事项的通知，其中，南浔区溪畔居项目成为全国首个收购存量商品房专项债项目。

根据建保〔2024〕44号要求，收购已建成存量商品房用于保障性住房应满足“一现、两防、三合适”的基本条件，且要选定不超过2家地方国有企业作为收购主体。今年发布的建保〔2025〕10号文中，对于现房、收购主体、价格和用途等方面给予城市政府更大自主权，可依法合规确定合理收购价格。南浔区溪畔居项目是自审自发下的一次尝试和探索。

一、南浔区溪畔居项目情况

（一）收购主体

湖州南浔鑫泰物业服务有限公司

（二）被收购主体

湖州南浔金杭房地产开发有限公司

（三）收购标的

拟收购的溪畔居部分存量商品房为已竣工的存量商品房，共404套房产，该房产项目建设单位为湖州南浔金杭房地产开发有限公司。湖州南浔鑫泰物业服务有限公司拟通过收购方式取得湖州市南浔区练市镇溪畔居404套房产，涉及总建筑面积42666.61平方米，面积段89-133m²（90m²共计233套；115m²共计83套；130 m²共计88套），对其进行重新装修升级作为保障性租赁住房使用。

（四）手续情况

湖州南浔鑫泰物业服务有限公司与湖州南浔金杭房地产开发有限公司已签订《地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房协议》。

（五）收购价格

项目收购面积42666.61平方米，单位收购价格12000元/平方米。项目收购价格合计51200万元。全部使用专项债券资金解决。

（六）收益与融资平衡情况

本项目运营收入为保障性租赁住房租金收入、出售房产收入、停车费收入。本项目可用于偿还债券本息的项目收益66,374.98万元，对应本项目到期本息总计 65,792.00万元，项目收益对债券本息的覆盖倍数为1.01，项目自身产生的收益能够偿还全部债券本息并具备一定的盈利能力。

二、本地收购存量商品房相关要求

自去年以来，广州、杭州、郑州、青岛等多地发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房项目的征集通告，2025年4月22日，湖州市住房和城乡建设局发布关于公开征求《湖州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》意见的公告。本文对比杭州市收购已建成存量商品房用作保障性住房项目的征集通告及《湖州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，结合南浔区溪畔居项目，对比其中异同。

三、总结

目前住建部并未出具相关要求，省级住建部门也未出具操作办法，专项债券收购存量房决策流程、价格决策机制、申报资料要求并未明确。从南浔区溪畔居项目公开资料来看，该项目仍然按照传统专项债券申报执行，并未特殊管理。本文从专项债券政策管理要求以及《政府采购法》《政府采购法实施条例》，对专项债券收购存量商品房用于保障性住房提出以下建议：

1、选择合适收购主体。开展收购存量商品房作为保障性住房的一般由政府选定地方国有企业作为收购主体，但各区、县人民政府是否可指定收购主体一直未明确。从去年各地发布的征集通告来看，一般由地市级指定国有企业作为收购主体，各区、县无法指定，但从《湖州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》及《南浔区溪畔居项目》来看，各区、县有了更大的自主权，可指定本级国有企业作为收购主体。

2、明确收购范围和条件。“一现两防三合适”作为收购存量商品房的要求没有发生改变，但存在较大争议的为价格合适，杭州市的价格确认标准：划拨土地成本和建安成本、增加不超过5%的利润也是各地发布征集公告的收集标准，但从《南浔区溪畔居项目》来看，收购价格后期可能会有所突破。收购价格需需符合《政府采购法》《政府采购法实施条例》相关要求。

3、做好项目申报管理。目前来说，各地并未明确专项债券收购存量商品房用于保障性住房资料清单，可参考专项债券收购闲置土地要求，确定收购基础价格、集体决策收购价格、与房屋使用权人协商一致并经公示无异议，报市、县人民政府批准确认。但市场价格评估报告、项目是否需要列入保障性住房台账目前尚未明确。