一、基础设施REITs行业范围清单再扩容

12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确在行业范围清单中纳入城市更新设施、商业办公设施、体育场馆、商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目，这是2020年基础设施REITs试点以来，再次扩围支持商业不动产类资产。

此次扩围实现了基础设施REITs底层资产类型的重大突破，项目范围向国际惯例再进一步：从原本的公路、产业园等“重基建”，延伸至具备稳定现金流的城市服务类资产——例如城市更新中的老旧街区厂区更新改造项目、写字楼、体育场馆、酒店等，这类资产的运营属性更强，更贴近商业服务及民生消费场景，更能反映区域经济活力。

二、拟推出“商业不动产REITs”新产品

自2020年试点以来，我国REITs市场逐步走向成熟与壮大，截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

2020年，证监发〔2020〕40号文开启我国基础设施REITs蓬勃发展的序幕，2021年6月21日，首批9支基础设施REITs上市，聚焦垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等传统基础设施领域。

2023年，发改投资〔2023〕236号文明确将百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业等项目纳入底层资产，并统称为“消费基础设施”，随后一大批购物中心类商业资产陆续发行上市。

2024年，发改投资〔2024〕1014号文标志着基础设施REITs市场迈入常态化发行新阶段。通知进一步拓宽了基础资产范围，新增养老设施和市场化租赁住房，拓宽旅游景区范围，并允许将产业园区、消费基础设施等项目的配套酒店、底商等确属不可分割的组成部分纳入资产池。

2025年11月28日，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，拟在“基础设施REITs”之外，单列“商业不动产REITs”这一新产品，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产，推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效，更是我国REITs市场与国际接轨的关键一步。

图1 我国基础设施REITs政策路径图