国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中指出“经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会融资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义”。基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）提供了有效盘活存量资产的手段，有利于形成存量资产和新增投资的良性循环。本文将论述REITs的概念、目前基础设施公募REITs在我国的发展、基础设施公募REITs的政策沿革等，构建认识基础设施公募REITs的基础框架。
一、REITs的概念
二、基础设施公募REITs在我国的实践
图1：基础设施公募REITs产品架构示例图
图片来源：上海证券交易所
图示运作模式主要具有以下特征：
1)80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司100%股权；
2)基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
3)基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
现阶段，我国基础设施公募REITs不直接投资于不动产而是通过资产支持证券间接持有基础设施项目所有权或经营权利，主要是基于立法成本最小的原则。我国《证券投资基金法》将基金的投资范围限定于证券，因此，在现有的法律框架下，公募基金尚不能直接投资不动产，通过“公募基金+资产支持证券（ABS）”的产品架构实现基础设施公募REITs更加稳妥可行。
2、支持领域
基础设施公募REITs底层资产经历几轮扩容后，目前支持的底层资产类别更为丰富。根据对已有政策文件进行整理，目前基础设施公募REITs试点的行业范围如下：
1)交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。
2)能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。
3)市政基础设施。包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目。
4)生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。
5)仓储物流基础设施。应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。
6)园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。
7)新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
8)保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。
9)探索在其他基础设施领域开展试点。①具有供水、发电等功能的水利设施；②自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。"
10)增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。
3、现状概述
根据资产证券化分析网数据显示，截至2023年4月10日，已获批发行上市的基础设施公募REITs产品共27单，总市值达983.13亿元，交易场所为上交所的有18单产品，交易场所为深交所的有9单产品。
根据公开数据查询已发行的REITs项目来看，目前已发行REITs涵盖园区基础设施、仓储物流基础设施、交通基础设施、生态环保基础设施、市政基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施。其中，园区基础设施、交通基础设施产品数量最多，分别占总产品数的29.63%、25.93%。
今年以来，我国基础设施公募REITs迎来多个里程碑式发展节点，REITs市场从稳定起步迈向高质量发展的新阶段。3月2日，REITs资产类型再扩容，首批新能源REITs项目获批，为REITs市场注入了全新的资产类型。3月24日，发改委下发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。证监会也同日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作，两份文件同时释放政策利好。3月31日，首批4单基础设施公募REITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复，实现首批REITs扩募项目的落地。
4、项目案例
产业园区REITs涉及的底层资产主要为园区不动产产权，如华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金项目，基金期限20年，底层资产为张江光大园，位于上海市浦东新区张江科学城集成电路产业园核心区，该基础设施项目对应的现金流来源为租赁及物业管理费收入。
桥梁公路REITs涉及的底层资产主要为高速公路特许经营权，如浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金项目，基金期限20年，资产范围为杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组的收费权。该基础设施项目的主要收入来源于高速公路通行费收入。
三、REITs的政策演变（列举REITs发展节点的重要文件）
表1：基础设施公募REITs主要政策文件
四、推进基础设施REITs项目实施的重要意义
基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。我国基础设施公募REITs填补了的金融产品空白，丰富了金融产品线。对于中小投资者而言，提供了少量资金即可参与不动产投资，分享不动产价值增长的机会。
五、小结
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