第205问
随着我国经济的高速发展，城市化水平逐步提高，城市边界扩张，开发建设的土地随之增加，会涉及农用地转用和转化为国有建设土地的情况也愈来愈多。本文将重点阐述集体农用地转用为建设用地以及集体土地如何转化为国有建设土地。
（一）土地分类
按土地的所有制形式，包括国家（全民）所有和集体（农民）所有两种形式。按土地用途，我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地既有国有土地（如城里的各种住宅、商场），也有集体土地（如农村宅基地）；农用地既有国有土地（如国有林场），也有集体土地（如农村耕地）。未利用地同样有国有与集体之分。
集体土地是指农村集体所有的土地，即集体经济组织对土地的拥有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。类型：耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。类型：荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。
我国实行土地用途管制制度，土地管理法明文规定，严格限制农用地转为建设用地。虽有严格限制，但为满足公共利益的需要以及完善土地资源的合理配置，依法推进土地性质的合理转换必不可免。①集体农用地和集体未利用地可通过土地转用转为集体建设用地。②在符合土地利用总体规划的前提下，则需通过土地征收将集体土地转为国有土地，再确认其用途为建设土地。
（一）集体农用地转为集体建设用地
用地单位建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。若转为建设用地的农用地为永久基本农田，需由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
（二）集体土地转为国有土地
根据土地管理法规定，集体土地只有经过征收后才能变为国有。按照《土地管理法》第四十五条规定，在符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的前提下，依法实施征收土地的范围如下：（2）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（4）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的，建设活动需纳入国民经济和社会发展年度计划；（5）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，成片开发应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准，建设活动需纳入国民经济和社会发展年度计划；（6）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。集体土地转为国有土地首先需要进行预告，将征收范围等基本信息公示，同时进行土地现状等调查；之后则拟定征地补偿方案，安排涉及人员进行听证；方案通过后签订征地补偿协议，至此可正式提出土地征收申请；申请批复下达可发布征地公告；待公示时间到期后，由市、县人民政府部门组织实施土地征收。
集体土地转为国有土地后，在权利的内容、范围、用途上均获得不同程度的拓展；提高土地利用率，使得土地资源配置更加合理；单位产出更高，利于招商引资；还能促使周边享有集体土地的农民更充分的分享城市化、工业化成果，进而提升集体建设用地资产价值。
近年来城市化进程的加剧，使二元制的土地结构出现失衡。目前集体土地的使用相较国有土地还是受到诸多限制，集体土地的转用和转为国有建设土地正是解决途径之一。集体土地转为国有建设土地能够满足当下的土地建设需求，国有建设土地有着使用限制更少、市场竞争力更强等优势；并且在国有建设土地上建设的房屋拥有完善的建设手续和国有房产证，也能够进行自由交易，不会存在集体土地流转存在前置条件的问题，从而间接提升了房屋价值。
