第225问
配售型保障性住房是指由政府提供的，面向符合条件的工薪收入群体供应，重点保障住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体的住房。它是保障性住房体系中的一部分，旨在通过政府的干预和市场的调节，解决部分中低收入家庭的住房问题。1.经济适用房：由政府划拨土地并提供税收优惠政策，限定建设标准和销售价格，面向城市低收入住房困难家庭出售的保障性住房。
2.两限商品房：即“限套型、限房价”的商品住房，政府通过限定套型面积和销售价格来控制房地产市场的商品住房供应，面向符合条件的家庭出售。
1.保障对象范围。面向符合条件的工薪收入群体供应，重点保障住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。以家庭为单位，保障对象只能购买一次保障性住房。从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，逐步扩大到整个工薪收入群体。
2.保障面积标准。按照保基本的原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。城市人民政府可以结合本地实际，合理确定不同群体的保障面积标准。以中央国家机关面积标准为例：科级以下60平方米，正副科级70平方米，副处级80平方米，正处级90平方米，副司局级105平方米，正司局级120平方米。3.配售价格管理。城市人民政府应根据保障性住房房源供给和需求等情况，研究制定配售方案，有序组织配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润（不超过5%）的原则测算确定。同时实行封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场上市交易。配售办法、封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。
《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）提出各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率；中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度；执行民用水电气价格；以及进一步加强金融支持等。
《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号）加大对保障性住房的政策支持。对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。将将合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款，在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款，需要暂时调整实施现行行政法规的，按规定程序办理。要探索与房地产业转型发展新模式相适应的金融服务模式。鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。符合条件的保障性住房项目适用经济适用住房有关税费支持政策。《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出把城中村改造与保障性住房建设结合好。被市场推崇为新一轮“房改”，主要目的在于促进房地产市场平稳健康发展和民生改善，加快商品住房供给侧结构性改革，建立刚需和改善等多层次差异化的住房供应体系，坚持“房住不炒”定位，回归商品房作为居住功能的核心属性。
坚持“以需定建”，利用存量土地和房屋建设筹集，地方政府根据需求科学确定保障性住房发展目标，制定年度建设筹集计划。一方面，可以切实降低土地成本，从而降低保障性住房配售价格；另一方面，存量土地和房屋往往处于区位较好的地块，配套设施较为健全，有利于实现职住平衡，可以盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。同时，按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给，将保障性住房建设成“好房子”。
2024年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制。截至4月11日，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。部分数据如下：
数据来源：中指研究院
对于新建项目，前期工作应实现净地供应，完善规划设计方案，尽快达到开工条件，形成实物工作量。已经开工建设项目，要抓好施工组织管理，保证工程质量和施工安全，加大投入力度，加快施工进度。2023年11月16日财政部下达了2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金425亿元，补助资金实施期限至2027年。为了规范资金管理，提高资金使用效益，财政部、住房城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》。明确提出补助资金用于支持配售型保障性住房直接相关且不摊入售价的配套基础设施建设。其中，住房保障资金采取因素法，根据各省年度配租型保障性住房筹集套数、配售型保障性住房套数、租赁补贴户数等因素以及相应权重测算分配，并结合财政困难程度进行调节。地方政府专项债券是保障房建设的重要资金来源，2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造和保障性住房两个投向。4月22日，财政部在国新办新闻发布会上明确表示，将保障性住房等领域纳入专项债券用作项目资本金范围，进一步发挥专项债券撬动作用。为加快保障性住房建设，拓宽建设资金来源，2018年建设部等七部委印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用，提高住房公积金使用效率，拓宽保障性住房建设资金来源，加快保障性住房建设，带动住房投资和消费，在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。2023年12月，抵押补充贷款（PSL）继2022年11月后再次出现超千亿元规模的净新增，也标志着央行新一轮PSL投放的开始，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增4678亿元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。国家开发银行向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，并实现首笔贷款发放1000万元，标志着全国首笔配售型保障性住房开发贷款成功落地。中国人民银行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，（包括2023年已设立1000亿元租赁住房贷款支持计划），鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。专项贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最长使用期限不超过5年，政策实施至2027年末。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。由政府选择地方国有企业作为收购主体，以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为地方政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。2021年的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（简称958号文）首次将保租房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴，2022年证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》。自保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点以来，我国已发行5只保障性租赁住房公募REITs目前运行情况良好，并且2024年华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后宣布开启扩募，与此同时招商蛇口也正式宣布启动保租房REITs的申报发行。
配售型保障性住房有利于通过市场化方式实现加快存量商品房去库存和保障性住房供给，同步优化增量住房供给方式，构建房地产发展新模式。缩短存量商品住宅的去化周期，进而能够新增住宅用地供应，满足城中村改造项目资金平衡需要，缓解财政支出压力，同时，一定程度上有效缓解了工薪群体、城市引进的科技人员、教师以及医护人员几类人员的住房困难问题。
