专项债收购存量房产、闲置土地创新了专项债券资金使用方式，对于化解房地产金融风险推动保障性租赁住房发展具有重要意义。近年来，我国房地产行业持续低迷，商品房市场形成了大量积压。自2019年以来，我国房地产开发投资规模增速持续下降，特别是2022年以来，其增速由正转负，其中住宅投资增速保持同频变动。与此同时，我国新建商品房销售面积增长不及预期，2019~2023年间多数年份呈现负增长，其中2022年甚至同比下降24.30%，从而造成商品房去化情况持续弱化，新建商品房待售面积持续增长。截至2023年末，我国新建商品房待售面积为67,295万平方米，其中商品住宅待售面积33,119万平方米。大量的库存积压，导致房地产开发企业回款滞后，资金周转压力急剧上升，不仅容易诱发系统性金融风险，还会影响社会稳定。
1、保障性租赁住房在房地产中的比例会大幅度上升
2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%；房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。房价目前总体上仍保持相对稳定，未出现大幅下跌，但房地产市场潜藏的风险不容忽视。因此，要促进房地产市场平稳健康发展，就绝不能任由房地产泡沫自生自灭，目前我国房地产市场面临一个结构性矛盾：一方面，大量房地产商因为过去高杠杆拿地，当资金链断裂后，出现了一定规模的库存积压，部分楼盘甚至成了烂尾楼，一些头部房企也面临生存压力，导致风险外溢；另一方面，2022年底我国农民工超2.95亿人，2022年新毕业大学生1076万人，住房的需求仍然较大，根据相关规划，政府需要大规模建设保障房、人才公寓。一座城市，保障房和人才公寓加起来的面积至少要达到全部住房面积的20%。近年来，由于种种原因，在房价快速上涨的过程中，房地产企业形成了高杠杆拿地、高杠杆经营、通过预售等方式快速变现的商业模式，俨然成了“类金融机构”，一旦房价到顶，行业风险就大规模暴露，房地产发展模式急需调整。2024年7月18日，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，有关房地产的表述，大部分归属于“健全社会保障体系”板块，提出了房地产发展的新模式，共七大要点：1）租购并举：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。2）保障房：加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。3）支持改善需求：支持城乡居民多样化改善性住房需求。4）限购放松：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。5）构建房企经营新模式：改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。7）人地挂钩：建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。目前，我国正在积极建设以配租型和配售型为主的住房保障体系，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套(间)，截至2023年末，全国各地保障性租赁住房开工建设和筹集总量达572万套（间），已完成目标的66%左右，后续任务完成压力仍然较大。为加快筹集保障性住房和解决存量商品房的去化问题。2024年以来，国家通过各种形式支持收购存量商品房作为保障性住房。保障性租赁住房作为住房供应体系的重要补充，不仅能够解决城市新青年的住房困难问题，还将推动保障房和商品房“双轨”并行，促进房地产市场的良性循环和健康发展。保障性租赁住房发展模式主要有三种：收购模式、新建模式和配建模式。1）政府向市场收购模式。以韩国为例，主要通过保障性住房计划增加公共住房供给。通过市场调研筛选在位置、面积、建筑质量等方面符合要求的住房（通常为公寓或多户型住宅），然后通过公开招标或直接谈判方式与房主或开发商商定购买条件和价格，达成协议后，双方签订购房合同，并通过国家住房基金或公共住房基金支付购房款项，将产权转移至政府名下后，对收购的住房进行必要改造和维修，以确保其适合居住，再通过公开申请和评估程序分配给符合条件的中低收入青年人和无房家庭。同时，政府采取一系列激励措施加快收购步伐，例如完善评估方式，合理改善收购上限价格和收购标准；为拟收购新建住房引入项目融资担保，通过财政支持或税收优惠，吸引更多开发商参与；加强部门间协作，简化项目审批流程，缩短项目周期等。通过政府向市场收购模式，近年来韩国公共住房供应量大幅增加，为中低收入家庭提供了更多住房选择。2022年收购3.5万套，2023年约5万套。今年7月，韩国发布住房供应新政，重申为青年和无房群体扩大供房的政策基调，原计划到明年利用收购空置房源供应12万套公租房，此次决定将供应规模再增1万套以上。再比如英国，自1980年以来主要通过竞争性财政资金补助、低成本用地和融资支持，依靠非营利组织——住房协会提供保障性住房建设和管理。2）政府直接新建模式。新加坡最具代表性，1960年成立的建屋发展局（HDB）专门负责向符合条件的居民提供价格较低组屋的规划、建设与管理。2022年77.76%的家庭居住在组屋，其平均销售价格约为市场公寓均价的30%，购买组屋家庭的平均房价收入比约为4.9，有力保障了全国住房自有化率达90%、每户一套体面住房目标的实现。政府直接建设保障性住房，需要解决低成本土地与资金两大关键性问题。新加坡《土地征收法》保障了政府获地低成本和体量，并平价转让给HDB。例如，2021年政府提供的宏茂桥大道一处住宅用地面积约22020平方米，容积率2.8，楼面地价为每平方米6494新加坡元，较周边私人住宅用地价格低40%以上。同时，政府还支持HDB多渠道筹集低成本资金，中央公积金通过购买新加坡政府发行的特别债券支持HDB进行公共住房建设；HDB的财政预算纳入国家财政计划，2022/2023财年，政府“居者有其屋”计划直接补贴46.8亿新加坡元，较2021年增长超20%；2022年，HDB发行三次绿色债券共计33亿新加坡元，用于住房建设和改造项目。新加坡之所以能持续建设保障性住房，得益于背后强有力的低成本土地供给和资金支持。3）开发商配建模式。马来西亚、法国、美国都采用了这种模式。从1981年起，马来西亚要求在每个私人住宅发展项目中建造30％经济适用房，并以保障对象家庭年收入中位数的3倍价格销售。1981年至2017年，私营部门提供了120万套无财政补贴的低成本房屋，在经济适用房供应方面发挥了重要作用。政府对经济适用房品质有较高要求，从房屋面积、质量评估、房屋密度、建筑技术、相关配套等方面进行了整体规划，例如，建筑技术方面，要求应用建筑信息模型、固体废物管理、雨水管理和再利用系统、太阳能系统、无线局域网等；配套方面，根据人口比例配套幼儿园、游乐场、多功能厅等公共设施。通过开发商配建模式，马来西亚住房保障覆盖面显著提高，截至2024年一季度末，各类低成本保障性住房约占存量的24.43%。法国立法规定，部分城市在新建任何超过12套住宅或超过800平方米建筑面积的公寓楼时，至少30%为面向低收入家庭的社会租赁住房，计划到2025年底社会住房保障面达25%。美国则通过税收补贴方式吸引私营企业配建，1986年根据《税收改革法（1986）》推出低收入住房税收抵免政策（LIHTC）项目，按照20%的住房套数以政府认可的租金配租给家庭收入低于当地收入中位数50%的家庭，或40%的住房套数配租给家庭收入低于当地收入中位数60%的家庭，项目持续期限为30年，经过严格评审，开发商可享受联邦政府给予的连续10年税收抵免政策，税收抵免额度转让变现最高可达建筑成本的60%至70%，政府同时给予长期低息贷款支持，对私人开发商产生较大吸引力。数据显示，2023年LIHTC项目占住宅存量的2.49%，超过政府公共住房数量，成为美国保障房的重要来源。
严控增量、优化存量和提高质量成为未来房地产行业发展的主流，财政政策用于存量房地产市场已经经过多轮试点，随着2024年财政部正式表态允许专项债券资金用于存量市场，保障性租赁住房市场将得到快速发展，主要政策演变如下：
2021年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，明确了“房住不炒”的定位。2023年8月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，并对保障性住房实施严格的封闭管理。2023年中国人民银行部署在8个城市开展租赁住房贷款支持计划试点，通过设立专项再贷款，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。这8座试点城市，分别是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。2024年1月央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款。2024年4月30日，中央政治局会议提到“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，解决存量商品房问题更加迫切。2024年5月17日，在国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示将按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，从国家层面鼓励收购存量商品房作为保障性住房。2024年6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确“推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”。保障性住房扩面至三、四线城市和县城，保障力度进一步加大。2024年7月30日，中央政治局会议再次强调“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。2024年8月30日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部再次提出，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。综上，收购存量商品房作为保障性住房的政策优势更加明显。2024年10月12日上午举行的“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会上，财政部副部长廖岷表示，允许专项债券用于土地储备，主要是考虑到当前的各地闲置未开发的土地相对较多。支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。支持收购存量房屋，加大保障型住房的供给。一项是用好专项债券来收购存量商品房，用作各地的保障性住房。另一项是继续用好保障型安居工程补助资金。
2024年以来，收购存量商品房作为保障性住房的区域逐渐增多，主要集中于中东部地区，大部分为政府主导，业务模式主要包括“以旧换新”、直接购买和股权收购。截至2024年8月末，据不完全统计，已有超过60个城市通过各种形式表态支持地方国有企业收购存量商品房作为保障性住房。目前已经表态支持地方国有企业收购存量商品房作为保障性住房的城市主要分布在中东部地区，其中以江苏省和河南省的城市数量最多，分别为9家和8家；其次为广东省和山东省，均为6家；亦有少量重点省份的区域表态收购存量商品房作为保障性住房，但以省会城市为主。
“以旧换新”模式主要在于由政府指定的地方国有企业向购房者收购旧房并改造为保障性住房，购房者则在购入新房时补缴差价，旧房款抵换部分新房款。该模式的运作方式为，首先，地方国有企业释放出新房房源信息，同时有意愿购房者在指定的信息服务平台登记其二手房信息，并初步选定新房房源；然后，地方国有企业聘请第三方评估机构对购房者的二手房进行评估，并出具评估报告；接着，地方国有企业与购房者就房屋价格进行磋商；接下来，在价格确定后，地方国有企业与购房者针对新房和旧房进行交割；最后，地方国有企业根据旧房实际情况进行装修维护后，对外出租，获取租金收入。该模式以太仓市、郑州市、宣城市、南京市为代表，主要集中于2024年5月17日国务院政策例行吹风会之前，此后亦有部分城市采取该模式，但整体数量不多。2、直接购买模式
随着2024年5月17日国务院政策例行吹风会的召开，以直接购买模式收购存量商品房作为保障性住房的区域逐渐增多。该模式下，首先，地方的住房与城乡建设部门会在官网发布关于征集商品住房用作保障性住房的公告，对收购存量商品房的房源征集范围、房源基本条件、收购价格、房地产开发企业资格条件等进行规定，收购主体大部分为地方国企，少量为住房与城乡建设部门；然后，房地产项目的开发商递交所需材料，等待审核；接着，审核通过后，收购主体对相关项目进行收购，并将相关款项支付给开发商；最后，根据房屋情况，直接出租或者简单装修后再对外出租。此外，该模式下，亦有企业主导收购存量商品房作为保障性住房，比如重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司于2024年5月11日发布《重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司关于公开征集批量收购商品房房源的公告》。直接购买模式整体大同小异，以济南市、洛阳市等地为例。2022年9月5日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会发布《收购存量房源助力租赁市场—集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》，其中提及济南城市发展集团有限公司（以下简称“济南城发”）将在全市收购3,000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。随后，济南城发子公司济南城市发展集团资产运营管理有限公司（以下简称“城发运营管理公司”）发布收购存量房源用于租赁储备用房项目招标公告，房地产企业根据要求进行投标，城发运营管理公司根据中标结果收购相应项目，用于租赁储备住房。2023年5月，在中国人民银行创设1,000亿元租赁住房贷款支持计划背景下，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等银行的山东省分行向城发运营管理公司共发放超过1.50亿元长期限租赁住房购房贷款，收购资金来源拓宽。截至目前，城发运营管理公司购置的项目超过40个项目，大部分为市场化租赁住房，小部分为保障性租赁住房或者直接对外出售。2023年3月23日，洛阳市人民政府办公室印发《洛阳市盘活部分存量商品住房用作租赁住房工作实施方案》，按照“位置合适、价格合理、相对集中、便于管理”的标准，在中心城区范围内，鼓励支持洛阳国晟投资控股集团有限公司（以下简称“国晟集团”）通过公开招标、竞争洽谈、全面统筹、市场运作等方式，收购存量商品住宅和公寓共5,000套，约30万平方米，用于租赁住房，资金主要来源于金融机构贷款。国晟集团负责租赁住房的运营管理工作，将回购租赁住房统一管理、封闭运行，倡导先租后买、先小后大的梯度住房消费方式，租房和买房相结合，回购的房屋可以优先对承租人出售，承租人在租赁满1年后可以申请购买该房源全部产权，已交付的租金可以计入购房款；去化后的资金可以适时再次重复运作，盘活更多存量房源。1）房源形态基本为已建成未出售的商品房项目或取得竣工验收备案证明的商品房项目，期房相对较少。根据统计数据，目前仅杭州市临安区可接受一年内具备交付条件的期房，福州市可接受2023年12月31日前取得竣工验收备案的安置型商品房及出让地配建的安置房项目（发文时间为2023年12月25日），期房整体期限比较短。2）收购价格要合理。根据统计数据，大部分直接购买模式要求的收购价格为土地划拨成本+建安成本+不超过5%的利润，基本上以同地段保障性住房重置价格为参考上限。此外，杭州市临安区的直接收购价格以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，洛阳市则根据不同地段、不同区域，结合土地成本、建设成本、交易税费等因素，通过综合评估、市场竞争、价低者得的方式购买，收购价格原则上控制在市场价的八折以下。3）中小面积产品更受青睐，且根据保障房用途，收购面积亦有差异。根据统计数据，大部分城市要求商品住房单套建筑面积在120平方米及以下，但部分城市要求更加严格，比如大连市要求原则上单套建筑面积以70平方米以下为主，深圳市要求面积在65平方米以下，重庆市要求单套建筑面积不超过90平方米为主。同时，亦有部分城市根据保障房用途对收购面积亦有区分。比如，山东省的烟台市、威海市要求转为保障性租赁住房的建筑面积应在70平方米以下，转为配售型保障性住房的单套建筑面积可在60~120平方米以内。此外，部分城市亦会收购非商品住房，比如聊城市可以收购单套建筑面积70平方米及以下的公寓、商业办公楼。4）手续齐全，交通便利，配套设施完整，以核心区为主，部分区域亦有拓展到县市。绝大部分区域对于拟收购的存量商品房要求周边交通便利，临近地铁口、公交站，基础设施、生活配套设施完善，可满足交通出行、休闲购物、教育、医疗等生活需求，部分亦会要求配备一定数量的停车位；拟收购项目须证件齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。从房源征集范围来看，虽然大部分均要求主城区或者核心区，但亦有部分地市会收购非主城区的房源，比如聊城市拓展到临清市、冠县、莘县、阳谷县、东阿县、高唐县，长沙市拓展到长沙县、浏阳市、宁乡市。5）优先购买整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。根据统计情况，该要求占比基本接近十成。
2023-2024年主要城市直接购买模式政策整理
3、股权收购模式
以股权收购模式参与商品房收购的案例不多，根据不完全统计，目前仅珠海市的珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发实业”）采取了该模式。2024年8月10日，华发实业发布《珠海华发实业股份有限公司关于与华发集团持续开展存量商品房交易暨关联交易的公告》称，拟与珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源），总交易金额不超过人民币120亿元，交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权，用途为助力珠海市加快住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给，构建租购并举的住房新格局。综上，股权收购模式的主要优势为突破了单套、单栋等零散形式的收购限制，可以对项目进行完整收购，规模效应更加明显。但同时，也注意到以股权形式的收购存量商品房所需的资金量更大，进一步增加了收购主体的融资压力，且需关注被收购主体的相关债务及项目的产权关系。
在土地要素存量市场，自然资源部于2022年开展土地节约集约利用综合改革试点。安徽省获批全国首个也是唯一一个土地节约集约利用综合改革试点省。土地要素存量市场广阔，收购闲置土地用于保障性租赁住房只是其中很小的一部分。
安徽省试点成效：安徽省围绕“一降两挂三提升”（降低单位GDP建设用地使用面积，推进城镇建设用地增加规模与吸纳农村转移人口落户数量挂钩、农村建设用地减少规模与农村人口减少数量挂钩，实现工业用地强度和效益提升、耕地保护面积和质量提升、建设用地市场化配置质量和效率提升）改革目标，系统谋划、整体推进、大胆探索、勇于创新，改革试点取得明显成效。2023年全省耕地面积超过8340万亩，较上年增加约20万亩，连续3年实现净增加。全省单位GDP建设用地使用面积较上年下降5.5%；省级以上开发区建成率、工业固投强度、工业亩均税收同比分别提升4.6%、5.4%、6.0%。2024年6月，针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施，针对盘活存量土地做了系统性安排，其中再次强调使用收购闲置土地等多种方式用于保障性租赁住房。目前已经有部分地区通过收购闲置土地用于保障性租赁住房的成功案例，从实施过程看有以下几个特点：根据《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。（1）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（2）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。因本政府、政府有关部门的行为等情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：（1）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；（2）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；（3）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；（5）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地《土地储备管理办法》中土地储备的方式含有收购建设用地用于土地储备该种方式，收购闲置土地用于保障性租赁住房中的闲置土地认定依据《闲置土地管理办法》。以芜湖市国有土地收购储备中心收储科为例，以收购方式实施储备的，按照下列程序办理土地储备手续：（1）申请收购。土地使用权人向市土储中心提出土地收购申请。（2）核查情况。市土储中心对申请收购的土地及地上建（构）筑物权属、面积和土地四至范围、用途等现状进行实地调查，报送市自然资源和规划主管部门审核。（3）确认规划。市土储中心提出申请，市自然资源和规划主管部门明确申请收购土地的城市建设用地分类。（4）评估测算。市土储中心委托有资质的中介机构或者会同相关单位共同委托有资质的中介机构，按照本办法第十条的有关规定开展评估测算，并根据评估测算的土地收购费用与土地使用权人进行协商。（5）方案报批。市土储中心拟订土地收购方案，报市自然资源和规划主管部门审核后，提请市政府审议批准。土地收购方案应当包括：拟收购土地基本情况、规划要求、土地收购成本确定方式、土地收购费用和支付进度要求、土地交付时间和标准要求、土地管护要求等。（6）合同签订。土地收购方案经批准后，市土储中心与土地使用权人签订《国有建设用地使用权收购合同》。（7）费用支付。市土储中心按照《国有建设用地使用权收购合同》约定，向土地使用权人支付土地使用权收购费用。（8）土地交付。土地使用权人按照《国有建设用地使用权收购合同》约定，向市土储中心交付被收购土地。（9）产权登记。市土储中心持《国有建设用地使用权收购合同》、经批准的土地收购方案以及其他相关资料，向市自然资源和规划主管部门申请办理不动产权登记手续。2021年9月8日，A公司以3.32亿元拍得B市C区某地块，土地面积2.5公顷，土地用途为住宅、商服用地。该宗地需建设安置型商品房2.49万平方米，用于安置回迁群众。按照合同约定，A公司应分别于2021年10月17日、2022年6月14日、2022年9月12日前，分三期缴纳该地块出让价款。但受房地产市场下行影响，A公司销售低迷、回款不畅，于2022年2月宣告无法按期支付2亿美元永续债，正式“爆雷”。经多次催缴，A公司除竞买保证金5780万元外，剩余土地出让价款均未缴纳，无力继续履行合同，既影响土地出让收益，也无法实现安置型商品房建设目标。为顺利推进项目建设，B市按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），积极推进该地块处置：一是多次催缴无果后，经双方沟通并报市政府批准，B市自然资源和规划局与A公司解除土地使用权出让合同，竞买保证金5780万元不予退还。二是经调研了解市场需求，报市政府研究同意后，对该地块作分割处理并优化规划指标，分别用于建设安置型商品房和保障性住房，同时增加部分商业功能，提升项目品质，充分满足市民居住需要。三是通过“收回—供应”并行方式简化程序，在此期间，市、区两级政府积极开展招商推介，促进地块重新供应。分割后的地块一已于2024年7月重新出让给D公司，由其继续建设安置型商品房；地块二将于近期以划拨方式供应，用于建设配售型保障性住房。亳州市谯城区药王谷生物科技有限公司位于亳州市谯城经开区振谯路与柴胡路交叉口，占地面积133.319亩，主要生产凉茶浓缩汁，建筑占地面积约占总厂区面积的的一半，涉嫌工业低效用地。考虑到企业生产经营需要，拟收储该企业北侧约49亩土地。北侧49亩土地上已经建成4栋钢结构厂房，建筑面积约11000平方米。由政府委托第三方评估机构进行评估，由于评估价格与药王谷生物科技公司预期价格有差异，无法达成一致收储意见。经与企业负责人的多次商谈，最终达成收储意见，签署收储协议。目前，该49亩土地已经成功收储，并于2023年4月17日挂牌出让，由安徽协和成制药有限公司项目取得土地使用权，现已开工建设。2016年4月29日，安徽康冷冷链有限公司通过公开出让的方式竞得位于亳州市利辛县经开区创业路东侧、诚信路南侧的一宗国有建设用地使用权，地块编号为GT〔2016〕21号，土地面积103.01亩，用地性质为工业用地，成交价款1030万元。企业土地出让金全部缴纳后办理了土地使用权登记。因企业自身资金运作困难，决定分期建设，但建设施工进展一直较慢，又因未按期支付银行贷款，被利辛县人民法院裁定将土地及地面资产抵付给利辛县信宜达融资担保有限公司。地块总面积103.01亩，北侧已建设面积5946，南侧未建设43.55亩。公司厂区北侧占地面积39639.84平方米（合59.46亩），已建设办公楼、1#厂房、2#厂房、食堂、冷库，合计建设面积18648平方米。现安徽众安交通设施有限公司正在与经开区洽谈租赁协议，拟投资建设道路生命安全防护设施生产项目。2023年4月，利辛县信宜达融资担保有限公司向利辛县政府提出申请，为盘活公司抵债资产，申请由利辛县政府收回原安徽康冷冷链有限公司南侧43.55亩未建设部分土地。2023年4月21日，利辛县自然资源和规划局依法完成收回程序，下发了《利辛县人民政府关于收回利辛县信宜达融资担保有限公司部分国有建设用地使用权的决定》，利辛县信宜达融资担保有限公司办理了不动产权变更登记。经利辛县政府招商引资，2023年4月24日，利辛县自然资源和规划局收到利辛县经开区来函，拟将此宗工业用地供应给吉诺生物医药技术（安徽）有限公司，投资建设高端细胞培养基核心技术国产化项目。项目总投资1.2亿，其中固定资产投资1亿元，流动资金2000万元。亩均投资280万，建成投产后预计年均产值2亿元，可吸纳就业两百人。2023年5月24日，吉诺生物医药技术（安徽）有限公司通过挂牌出让的方式竞得该宗工业用地使用权，土地面积42.76亩，成交价款428万元。现该公司正在办理规划、施工手续。
收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要部署。专项债券用于存量房地产市场预计将于2025年实施， 实施流程上将会与现有用于增量市场有明显的不同，目前财政部等相关部门尚未出台相关指导性文件。除专项债券资金外，收回收购土地用于保障性住房的，还可以使用结构性金融工具、银行贷款、中央预算内资金等多种手段解决资金问题，也可以土地使用权作价入股、企业投资建设等方式鼓励社会资金建设公共租赁房，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。
保障性租赁住房建设应优先选择人口净流入地区。以人口净流入作为参考指标，保障性租赁住房未来空间主要集中在人口流入量大的长三角经济圈、中部城市，重点地区为浙江、江苏、广东、安徽、河南、四川，其中省会城市人口净流入明显。在各大经济圈中，长三角经济圈、中部城市、西北城市及东北城市人口持续流入。特别是长三角经济圈，2023年人口流入规模达到107.67万人，较2022年增加约4万，创近三年新高。保障性租赁住房建设应依据当地实际需要。地方政府应准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适，避免盲目收购。特别是对于收购后用于配售型保障性住房的房源，力争以合理价格收购的房源能够尽快配售出去，防止重新形成收购房源企业的库存。保障性租赁住房建设应从运营的角度做好规划。各地对保障性安居工程用地应当节约集约，统一规划，合理布局，本着方便保障对象生活、工作的原则，选择交通便利、配套齐全、就业方便的地块作为保障性安居工程建设项目用地。具有一定规模的廉租住房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房项目，可以按批准的方案在底层配建商业店铺等经营性用房，经营所得按规定收支，支持保障性安居工程建设和管理。保障性租赁住房应由独立国有公司集中建设、运营。保障性租赁住房未来增长空间大，具有稳定的经营现金流，是政府的优质资产。作为生活必需品和公共品的住房要求政府承担起健康住房体系构建的职能，城投企业作为地方政府实现此类公共政策职能的重要载体，参与住房保障体系建设，亦是其自身转型的方向之一。目前各地政府高度重视保障性租赁住房建设，大部分地区成立了独立的国有公司专门负责该业务。1、城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的机遇如何？---陈 涛 中诚信国际政府公共评级部2、推进收购存量房用作保障性住房---亢舒 经济日报3、加快推进保障性住房建设——虞晓芬 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长
