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【美国市政债案例】德克萨斯州住房和社区事务部多户住房收入债券（索科罗村），2022年系列
来源: | 作者: 泓创智胜 | 发布时间: 816天前 | 407 次浏览 | 分享到:

信息来源


 Municipal Securities Rulemaking Board: EMMA（https://emma.msrb.org/）

专项债券信息网 (https://www.zhuanxiangzhaiquan.com)

Texas Department of Housing and Community Affairs

Multifamily Housing Revenue Bonds (Socorro Village),

Series 2022











该债券为美国市政债券，债券资金将用于位于德克萨斯州索科罗村埃尔帕索地区的多户家庭租赁住宅开发项目，穆迪评级为Aaa级，属于投资级债券。该项目与我国的保障性租赁住房专项债项目类似。项目对后期房屋租赁人群进行了限制，在保证覆盖还本付息的前提下，兼顾了公益性。









一、项目背景 

埃尔帕索（西班牙语：El Paso），位于德州西部，南与墨西哥华雷斯城接壤。是该州第七大城，平均全年约有320天的日照使其获得了“太阳城”的别称，人口有86.5657万人(2020年的统计数据)，面积为1015平方英里。埃尔帕索居民中83%是西语裔或者拉丁裔。

图一：埃尔帕索地理位置

德克萨斯州位于美国南部，且属于美国的“阳光地带”。美国的“阳光地带”是七十年代出现的概念，一般指北纬37°以南地区。

二十世纪初期，由于南部和西部地区夏季气候炎热潮湿，自然资源并没有得到充分的开发，同时在另一方面，东北部地区具有优越的气候条件、充足的自然资源，加上五大湖地区的经济吸引力，使得南北经济发展差距拉大。东北部地区人口集中，南部相对人口密度较小。但后来美国的南部地区由于其低廉的房价吸引人口的大量迁入，随着人口的迁移，以及当地丰富的能源、农业资源的进一步开发，吸引着美国的新兴工业在南部布局，从而形成了美国三大工业区之一的南部工业区，也称为“阳光地带”。

图二：美国“阳光地带”位置图

二、债券信息 

债券由德克萨斯州住房和社区事务部（Texas Department of Housing and Community Affairs）自2022年7月1日开始发行，共发行$6,350,000。（详见表一）。债券从2023年2月1日开始支付利息，并在之后每半年支付一次利息，即每年的2月1日和8月1日付息，直至到期或提前赎回为止。2022系列债券购买以5,000美元起，超过5000美元部分以1000美元的整数倍叠加。

该系列债券穆迪给出Aaa评级，属于优级债券，投资者风险相对较小。（详见表二）

表 1  系列债券分期发行情况表（美元）

表 2  Moody’s公司信用评级等级一览
债券资金用途：
债券的资金将借给一个德州的有限责任公司（Socorro Village 34, LLC）(借款人)，用于其支付收购、修缮一个拥有52户的多户住房改造项目的一部分成本。该多家庭出租房屋开发项目位于德克萨斯州索科罗村的埃尔帕索。
债券资金还款来源及保障：
发行人与借款人在2022年7月1日签订了贷款协议。根据贷款协议，借款人同意向发行人支付足够的本金、溢价和债券利息。该贷款将由一张本金总额为6,350,000美元的期票作为保证。发行人和威尔明顿信托公司（Wilmington Trust）（受托人）签订了信托协议，该期票也由发行人转让给了受托人。
且根据信托协议，需建立某些基金（统称“特别基金”），包括包括用于收付债券资金的基金（“项目基金”）、接收所需金额以换取债券资金的支付的基金（“担保基金”）和支付债券利息的基金（“债券基金”）。且协议要求项目基金和担保基金的存款资金总额应始终等于未偿债券的本金金额。

三、项目信息 

1.背景
多户家庭住宅(Multifamily Housing)就是设计上包含多个住宅单元的建筑，可以在同一建筑物内层叠在一起，也可以联排排列。美国人口普查局对多户家庭住宅的定义为：同一建筑内拥有五户或以上住宅单元的结构。产权关系上，多户家庭住宅有多种所有制形式，其中大多都出租给居民，也就是“租赁式公寓”或“长租公寓”。本项目就属于这种长租公寓开发项目。根据美国人口普查局的数据，1990年，美国住房总数中拥有五户或以上单元的建筑总数约为14,250,000，2010年约为23,200,000，相当于20年期间的增长率达到了62%，或复合平均年增长率达到了2.6%。
2.项目监管要求
本项目借款人、发行人和受托人于2022年7月1日签订了监管和土地使用限制协议。监管协议要求，在较长的合格项目期限内，或任何债券仍未偿还期间，项目至少有40%的可用单元由收入为地区总收入中位数的60%或以下的个人或家庭占用。若未能遵守这些要求可能会导致失去追溯至债券发行日期的联邦免税。监管协议还要求，项目内5%的单元可供有特殊需要的人使用。


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