一、城市更新200亿，要来了！

未来几年，中央财政拟补助超过200亿元，支持北京、天津等20个城市，实施城市更新行动。

根据《财政部办公厅住房城乡建设部办公厅关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2025〕11号）要求，经有关省级部门推荐。

2025年6月4日，财政部、住房城乡建设部发布了2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示，20城入选（按行政区划排序）：

北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。

两部门将上述结果予以公示，公示期为2025年6月4日至8日。

根据财政部、住房和城乡建设部2025年4月初公布的《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央财政资金的支持方向，包括城市更新重点样板项目和城市更新机制建设。

对入围城市给予定额补助的标准为：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。

这也是继两部委2024年首次启动城市更新示范工作后，中央财政再次对城市更新行动给予支持。

2024年，15个城市纳入支持范围，分别为石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安，补助标准与今年相同。

2025年是“十四五”规划收官之年，此次评选是落实《“十四五”城市更新行动方案》的具体举措，旨在通过中央财政撬动地方和社会资本投入，加速城市从“规模扩张”向“品质提升”转变。

二、强调一下，城市更新的八项重点任务

2025年6月4日，中央电视台CCTV13频道“豪掷”23分钟讨论城市更新。首先便强调了城市更新的八项重点任务。

图片来源：公开网站截图

（一）加强既有建筑改造利用（包括危房改造）

（二）推进城镇老旧小区整治改造（包括改造小区燃气等老化管线管道）

（三）开展完整社区建设（包括完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等）

（四）推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造

（五）完善城市功能

（六）加强城市基础设施建设改造

（七）修复城市生态系统

（八）保护传承城市历史文化等

我们不难发现其中一些关键词，如：房屋建筑、小区（社区）、城区、生态、历史文化等。具体来说，贴合政策的基础上，我们可以做的、要关注的，有哪些呢？

1、改造危旧房：C级危房优先改造，D级危房必须拆除，保障居民生命安全。

2、更新基础设施：重点推进城市燃气、供水、排水、供电、污水处理、老化管线、道路等改造更新，提升城市抗风险能力。

3、完善配套设施：增设电梯、更换窗户、提升改造停车位、充电桩、消防安防、通信基站、环卫设施、智慧化设施等。

4、完整社区功能：完善便民商业、公共活动空间，构建“一刻钟生活圈”，助力社区商业、社区助餐、新零售、社区医疗、社区养老、家政服务等设施建设，推动社区新业态发展。

5、扩展城市功能：新增养老、托育、应急医疗、健身场所、口袋公园、公共文化空间，推动适老化与多功能城市发展。对于口袋公园，可以借鉴参考上海百禧公园。

6、修复城市生态：治理黑臭水体、湿地保护、污染修复、山体整治，促进生态旅游、园林绿化等产业兴起。

7、盘活存量闲置：老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等将改造再利用。典型如北京798文化园区、深圳旧写字楼孵化基地、成都东郊记忆、重庆鹅岭二厂，实现产业升级、空间活化。

8、转变开发方式：不再大拆大建，而是直接在原有基础上升级。

9、更新安置方式：2024年10月，有一条政策叫：通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。2025年3月11日，洛阳出台《关于印发洛阳市城中村改造以购代建实施方案（试行）的通知》。文件当中，有一个全新安置模式叫作：组织购买。探索“房票安置”、容积率奖励等激励手段。从分配安置房到货币化安置再到“房票”安置，反映了中国城市化进程中征地拆迁补偿政策，根据房地产市场变化，进行的适应性调整，体现了政府、市场与被征收人三者关系的动态平衡，以及政策对经济、社会、财政等多重目标的综合考量。

10、关注政策范围：2000年前建成的老旧小区全部纳入更新范畴。全国此类小区多达22万个，涉及3900万户、87.6亿平方米。其中，广东存量住宅最高（874万套），其次为山东、江苏、辽宁、上海等省市，东部省份更新潜力最强。

11、秉承原则：城市更新行动，倡导“政府引导、企业运作、全社会参与”。

三、特别谈谈，老旧街区、老旧厂区改造

中共中央办公厅国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》中指出，“推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。改造提升商业步行街和旧商业街区，完善配套设施，优化交通组织，提升公共空间品质，丰富商业业态，创新消费场景，推动文旅产业赋能城市更新。鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，加强工业遗产保护利用：盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能……”

图片来源：公开网站截图

中国城市规划设计研究院副院长郑德高表示，因地制宜是城市更新的关键，老旧街区改造的核心要做好两个方面。

第一是物质环境的因地制宜，城市更新过程中，要充分挖掘本地形态、业态，做到新旧融合；

第二是做好业态的丰富和更新，例如：首发经济、原创经济，着力把本地的特色经济充分发挥。

物质上相异、业态上相异，一定意义上也就是因地制宜的。

对于老旧厂区改造，像北京首钢园、798文化园区这些的成功，到底是哪里做得比较好？

郑院长提出，第一是新旧融合，北京首钢园原来就是钢铁厂，现在打造成了文化创意园，798同理（这里我想的话，大抵总结为，历史文化底蕴与现代文明结合的产物）。

第二是整体更新，焕发新面貌，这强调整体性。更新一栋楼是很难体现特色的，若是整体更新，便能把建筑和建筑之间的空间变成更加开放的公共空间，很多居民去玩不见得会逛里面的商场，但也可以在外面进行休闲活动。

第三是功能复合，满足多方需求，以及内部的活动更新，一个人一周去两三次也不奇怪。

结语

预测未来...

中央对城市更新的投资会持续加力。

城市更新将引导城市从“空间扩张”走向“功能提升”。特别是核心城区的老旧建筑、闲置厂房，从“空间改造”到“内容赋能”，将通过功能再造焕发新生。

同时，社区经济崛起，“完整社区”与“一刻钟生活圈”的推进，将深刻改变居民生活方式与社会形态。

当然，可能也会面临资金平衡难（公益性与盈利性矛盾）、拆迁纠纷、同质化开发等问题。未来重点可能转向精细化运营：避免“一刀切”，注重社区参与（如上海“社区规划师”制度）。

总的来说，城市更新不仅是“硬件改造”，也是能够平衡短期投入与长期收益、商业价值与社会效益、硬件改造与软建设优化的有机系统，是城市治理模式的升级。