2024年10月12日，财政部在国务院新闻办公室新闻发布会上首次明确提出“用好专项债券收购存量商品房用于各地保障性住房”，并要求各地优化保障性住房供给。2024年12月，国务院办公厅印发《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》(国办发〔2024〕52号)，提出“允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房”，同时，明确“保障性住房”地方政府专项债券可用作项目资本金。本文依据中国债券信息网公开披露报告及数据对浙江、四川两省11个典型案例数据，分析实施模式、成效与风险，为优化政策执行提供参考。

一、项目区域特征

浙江省（9个项目）覆盖三类重点区域：

核心产业区（5个）：

• 温州市瓯海区（2个项目）位于高铁新城核心区，依托交通枢纽发展保障房；

• 杭州市富阳区（1个项目）处于城西科创大走廊，定位科创人才居住区；

• 湖州市吴兴区（2个项目）布局于童装产业名镇及商业配套区（吾悦广场）。

文旅经济区（3个）：

• 桐乡市乌镇镇（旅游名镇）；

• 湖州市南浔区（古镇核心区）；

• 湖州市安吉县（“两山”未来科技城）。

县域经济强区（1个）：

• 温州市瑞安市（全国百强县）。

四川省（2个项目）聚焦功能型区域：

• 南充市仪陇县（工农业主导区，侧重存量房去库存）；

• 南充市顺庆区（川东北交通枢纽，配套保障住房）。

二、项目融资特征

浙江省项目平均总投资额26,599万元，规模差异显著——最小项目（瑞安）仅5,747万元，最大项目（湖州南浔）达51,200万元；专项债券资金占比均值为70.26%，资本金比例达36.44%。

四川省项目平均总投资15,157万元，专项债券占比77.9%（仪陇县80%、顺庆区75.11%），资本金比例仅22.5%。

三、项目收购特征

浙江省均价达1.11万元/㎡（区间0.78-1.38万元/㎡），定价普遍采用备案价折扣机制（温州项目低至备案价的54%-63%、桐乡项目当地均价55%-60%、湖州项目同地段市场价90%）。房源规模：杭州富阳整栋收购（4.8万㎡），其余为分散套房（46-577套）。

四川省均价仅0.46万元/㎡（不足浙江42%），直接参照市场协议价。房源以中小规模为主。

四、项目运营特征

运营模式呈现分化：浙江租金主导型（浙江8/9项目）：租金+车位占比＞80%，桐乡乌镇项目增加广告收入（占比10.6%）。销售退出型（湖州4项目）：远期出售房产贡献核心收益；四川50%项目采用配租+配售混合模式。

五、小结

2025年住建部发布的《住房城乡建设部财政部关于做好收购存量商品房有关工作的通知》（建保〔2025〕10号）对放宽收购存量房要求，在收购主体、收购价格和用途方面给了城市政府更大自主权。浙江、四川作为自审自发地区在存量房专项债探索中呈现不同的特点。在项目实操中除了满足收益平衡外，还应关注本地人口规模、房价收入比、商品存量房情况，严防新增隐性债务风险和国有企业经营风险。