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2018年8月，深圳市人民政府提出了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号)，意见指出要坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。南山区保障性安居工程项目的建设与实施将进一步完善南山区住房保障体系。
本项目总投资89736.00万元，其中：申请项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券30000.00万元，占项目总投资的33.43%；财政资金59736.00万元，占项目总投资的66.57%，按照年度建设资金需求逐年到位。
结合建设资金需求及财政资金款项到账时间节点，为保障项目建设期间资金需求，项目需要通过发行专项债券筹集资金共计30,000万元，其中2022年3月已发行15年期专项债券22,000万元，债券利率为3.22%；计划本期申请发行15年期专项债券8,000万元，债券利率参考本报告测算日的前五日15年期国债收益率的平均值，上浮15个基本点，即按3.02%进行测算。
本项目预期收入主要来源于项目保障房出租收入。
本项目成本包括运营成本费用、财务费用和税费。
（1）运营成本费用
本项目在运营期的各类支出主要包括保障性住房房屋维修、保障性住房分配费用等，所涉及的费用由南山区政府另行统筹安排经费保障，暂不纳入本次测算范围。
（2）财务费用
本项目财务费用包括债券还本付息以及还本付息服务费。
（3）税费
本项目由政府方进行保障房建设、出租、收取租金等，经沟通确认，本项目的租金收入作为非税收入处理，暂不考虑各类税收。
经测算，本项目债券存续期内运营收入为63614.00万元（结合债券实际发行时间和收入实现情况预估，从保守谨慎的角度出发，运营期最后一年暂仅考虑9个月的收入），实现净收益为24466.00万元。项目用于资金平衡的相关收益为63614.00万元，融资本息为42350.00万元，本项目预计债券本金资金覆盖率可达到1.82倍，债券本息资金覆盖率可达到1.58倍，债券本息资金覆盖倍数可达到1.50倍。能够满足债券还本付息的需求。
本项目的建设是全面推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。本项目建设的土地划拨、资金投入等方面由政府投资，做好南山区保障性安居工程项目的建设，对于有效完善住房保障制度，加强保障性住房的建设和供给，提高住房保障率，改善住房困难群体居住条件，促进社会和谐和经济健康稳定发展，提高城市竞争力具有重要意义。
