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当前，深圳市南山区发展面临着土地、能源和水资源等资源日渐短缺、生态治理成本不断上升、产业发展空间拥挤、成本过高等困境。空间资源紧缺问题成为南山区创新创业发展的瓶颈。为解决这一问题，南山区政府提出了全力拓展城市空间，重点拓展产业用地的战略规划。南山科技创新中心建设，可以在很大程度上解决企业的用房难题。
用地面积117,910.20平方米，总建筑面积1,057,043.47平方米，其中：地下二层(局部地下三层)，建筑面积216,433.25平方米，地下一层为商业、研发用房、公共通道、设备房及车库，地下二层及以下为车库、设备用房和人防；地上由7栋塔楼(1栋50米大板、5栋超高层研发用房、1栋超高层保障房)组成，建筑面积共计840,610.22平方米，功能用房为研发、保障房、商业等。建设内容为：地下室及地上7栋塔楼(含对应裙楼、大板区、连廊)的基础土方(基坑支护、桩基、土石方)、土建(钢筋混凝土、钢结构、砌体、门窗、防水、装修、外墙涂料及幕墙)、机电安装、标识及配套工程。本项目总投资估算为1,047,039.00万元，资金来源计划为单位自筹资金、地方财政配套资金、专项债券募集资金。项目资本金为838,039.00万元，占项目总投资的80.04%；项目拟申请政府专项债209,000.00万元，占项目总投资的19.96%。
结合债券实际发行时间和收入实现情况预估，从保守谨慎的角度出发，最后一年暂计算9个月的收入。（1）运营成本费用
本项目在运营期的各类支出由南山区政府另行统筹安排经费保障，暂不纳入本次测算范围。
（2）财务费用
本项目财务费用包括债券还本付息以及还本付息服务费。
（3）项目设施折旧及摊销
本项目基于权责发生制原则，测算项目各项设施在运行过程中预期发生的折旧摊销。本项目采用年限平均法，固定资产按照30年折旧，残值率5%。
（4）税费
项目出租经营税金及附加主要包含增值税、城市建设维护税、教育费附加及地方教育附加。
经测算，本项目债券存续期内项目经营收入467,877.00万元；融资本息为320,443.00万元。本项目预计债券本息资金覆盖率可达到1.42倍，债券本息资金覆盖倍数可达到1.38倍。能够合理保证偿还本期债券本金和利息，可以实现项目收益与融资自求平衡。
本项目的建设可以解决南山区战略新兴行业的产业用房问题。同时，南山科技创新中心的建设，将有效解决南山区产业用房紧张的问题，吸引更多的企业到南山，提供大量的工作岗位，为社会和谐稳定发展提供助力。
