案例 | 广东省深圳市“罗湖区老旧小区改造领域”项目
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作者: 泓创智胜
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发布时间: 487天前
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保障性安居工程
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罗湖是深圳发展的源点、高度建成的老城区，迫切面临存量更新拓空间、促发展的压力。经过多年的更新改造旧工业、旧村、旧商业等“三旧”存量空间已基本改造殆尽，旧住宅区已成为罗湖主要的存量更新空间，已到了不得不改的地步。此外作为老城区的罗湖，大量住宅建于上世纪八十年代初期，由于早期建设标准低、加上设施老化等问题，现状旧住宅区人居环境问题尤为突出，普遍存在“建筑破，违建多，停车难，配套缺、环境差、隐患多”等问题；较差的人居环境，严重影响居民日常生活，居民改造意愿强烈。在此背景下罗湖区率先开展了深圳市首个旧住宅区改造专项规划，旨在通过该规划指引全区旧住宅区改造工作。
结合建设资金需求及自筹资金款项到账时间节点，为保障项目建设期间资金需求，项目计划于2023年本期申请发行10年期专项债券3900.00万元，债券利率为2.95%。深圳市罗湖区旧住宅区数量规模庞大。根据研究数据统计，罗湖区旧住宅区占全区居住用地面积达44%，涉及旧住宅区总数量约四百多个。这些小区往往存在基础设施破败、居住环境条件差、本体维修资金低、涉及居民户数多、存在安全隐患等情况。深圳市自2009年颁布《深圳市城市更新办法》以来，逐步构建了一套完整的旧城改造政策体系，卓有成效的推动了旧工业、旧村、旧商业的更新改造，但作为“四旧”改造之一的旧住宅区改造却因为各方面错综复杂的原因，改造推进较为缓慢。2021年2月，广东省政府出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，深圳市罗湖区为配合广东省城镇老旧小区改造工作的整体推进，推动老旧小区改造，促进城市更好地建设。
深圳市罗湖区城市管理和综合执法局、深圳市罗湖区住房和建设局、深圳市罗湖区水务局本项目主要包含罗湖区吓屋村等九个“城中村”综合治理工程、罗湖区全面实施“瓶改管”工程、罗湖区老旧住宅区天然气改造工程、罗湖区优质饮用水入户改造工程、罗湖区智慧水务二期项目，其中：1、罗湖区吓屋村等九个“城中村”综合治理工程建设内容为：对吓屋村、吓围村、新屋吓村、妮岗村、章举村鹤围村、清水河村、吓围新村、长岭村9个城中村综合治理，总整治面积6.57平方公里;治理内容包括治安、消防安全、用电安全、弱电管线、环境卫生、市容秩序、交通秩序、生活污水八项工程治理内容。2、罗湖区全面实施“瓶改管”工程建设内容为：对罗湖辖区内10个街道共86800户居民新装燃气管道，其中小区219个，共751栋楼29582户居民;城中村22个，共3272栋楼57218户居民。3、罗湖区老旧住宅区天然气改造工程建设内容为：对罗湖区9个街道下属39个老旧住宅区的燃气管道进行建设。4、罗湖区优质饮用水入户改造工程建设内容为：对罗湖区173个片区进行改造，共46796户住宅和612栋城中村住宅(约22332户)。改造起点为小区进水管与市政供水管接驳处，终点为用户专用管入墙处、原室内水表处或水表井内表后管与内墙接驳处。5、罗湖区智慧水务二期项目建设内容为：物联感知体系建设，包括:雨水管网监测144套污水管网监测15套、供水管网监测18套、河道断面监测15套、水库闸口监测4套、排口溯源监测133套；数据资源体系优化与完善，包括:基础数据库、监测数据库、空间数据库、专题数据库各一套；应用支撑体系建设。本项目于2023年开工，计划2024年竣工。
本项目总投资117,290.56万元，其中：申请项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券3,900.00万元，占项目总投资的3.00%；财政资金113,390.56万元，占项目总投资的97.00%，按照年度建设资金需求逐年到位。
本项目预期收入主要来源于街道保障房、物业出租收入以及城镇垃圾处理费收入。本项目在运营期的各类支出列入管理部门预算，由财政资金另行保障，本方案暂不计算相关成本。
经测算，本项目债券存续期内运营收入为6,252.30万元，运营成本为0.00万元,实现净收益为6,252.30万元。本项目运营期内债券本息合计为5052.29万元，债券本金资金覆盖率可达到1.60倍，债券本息资金覆盖率可达到1.24倍，债券本息资金覆盖倍数可达到1.24倍。本项目还本付息资金具有较强的稳定性与风险抵抗能力。深圳市罗湖区老旧小区改造领域项目对辖区内老旧小区、城中村的治安、消防安全用电安全、弱电管线、环境卫生、市容秩序、交通秩序、生活污水，以及燃气、供水等进行综合整改，老旧住宅小区品质得到提升、居住环境也能得到改善，在提供居住房源的同时，也能有效改善片区的居住生活环境，满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、对于促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
