第186问
土地的合理合法流转可为工业化、城市化提供空间，为下一轮的经济增长提供土地保障。我国农村集体建设用地总量约为16.5万平方公里，约占我国建设用地总量的72%，经营性建设用地存量约占10%，主要分布在城市周边及乡村各处。其突出的供给特点为存量值得开发，增量储备较大。如在法律允许条件下，将建筑规模存量庞大的旧村庄、旧厂房通过对其整治转增可以有效缩小城乡收入差距，提高农民收入。农村土地流转一般指土地流转。当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。土地流转是建设现代农业的基础性工作，只有使一部分农民土地通过流转向另一部分农民集中使用，农业才会形成集约经营，在一定程度上说，没有土地流转，就没有现代农业。需要注意的是土地流转的主体不同，相应的流转也会有所区别。
1、流转双方需要洽谈磋商，认定交付方式、流转时间、流转价格以及流转收益支付方式等。2、流转双方在协商一致的基础上签订书面合同，由流转双方本人签章。3、在双方达成共同的意见之后，转出方提出申请，由当地小组长、村、镇经营管理站对双方的情况进行审查。4、流转合同签订后，承包农户应将签字后的土地承包经营权流转合同分别报送土地发包方和所在乡（镇、街道）农村土地流转服务中心存档。5、土地发包方和乡（镇、街道）农村土地承包经营权流转服务中心收到承包农户递交的书面流转合同后，应当予以必要的审核，如有不妥应给予指正。如发现违背国家法律法规的，应依法予以制止。
2、乡（镇、街道）、村农村土地承包经营权流转服务机构分别进行审核，讨论是否接受托，并将讨论结果在半个月内通知委托农户。3、如决定接受委托的，村集体应当与委托农户签订委托合同，并在接受委托后半个月内，将流转农户、地块等基本情况，以适当形式向村内外发布公告，并上报县、乡（镇、街道）农村土地承包经营权流转机构，对外发布。4、有意受让流转土地的，可在县、乡（镇、街道）、村农村土地承包经营权流转机构公告的有效期内，提交受让流转土地的规划书面申请。
（一）集体建设用地，是指乡镇企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。（二）集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：(1)所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书;(3)土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制;(4)共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。（四）集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序：1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。2、出让、出租和抵押乡(镇)农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经乡(镇)集体经济组织或者乡(镇)人民政府同意。3、出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。(3)土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件;(6)集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法;5、受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定。将集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押双方当事人应当持土地所有权、使用权证书，债务合同，抵押合同以及当事人的身份证明，向设区的市或者县(市)土地行政主管部门办理抵押登记。农村集体经济组织或者乡(镇)集体经济组织以集体建设用地使用权抵押的，在办理抵押登记时，还应当向设区的市或者县(市)土地行政主管部门提交经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的书面材料和经乡(镇)集体经济组织或者乡(镇)人民政府同意的书面材料。通过集体建设用地使用权流转取得的集体建设用地不得用于商品住宅开发。（八）农村集体建设用地使用权第一次流转的受益归集体组织所有，取得土地使用权以后再次流转的受益归归流转方所有。
土地经营权的转让、互换、转包，对象只能是本集体经济组织成员。外部的公司无权采取上述方式流转土地。附：《农村土地承包法》第三十四条 经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。附：《农村土地承包法》第三十三条 承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。附：《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条 转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。
2023年5月1日开始实施的《农村土地承包合同管理办法》对农村土地承包有了新的规定，强调任何组织都不能擅自剥夺和非法限制承包土地、承包方案需要经过多数同意、土地不得随意调整、土地流转只能在本村人之间等，进一步优化完善了农村土地流传流程。土地流转通过合理合法的操作流程，能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。另一方面，构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显化集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收，对于乡村振兴具有重要意义。
