案例 | 深圳市“前海合作区珑湾国际人才公寓”项目
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作者: 泓创智胜
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发布时间: 601天前
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保障性安居工程
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人才公寓是指专项用于人才就业的生活配套租赁公寓，解决人才在某地创业的短期租赁和过渡周转用房。人才公寓按照“政府引导、财政支持、市场化运作、社会化管理”，“市场价、明补贴、有期限”和“轮候补租、契约管理、只租不售”的原则进行租赁和管理，辅之以社会闲置房作为补充。通常是限定租期，高级人才入住附带政府补贴。
截至2023年8月1日，该项目共发行3个批次，共计发行专项债券21,000.00万元。其中，2021年11月发行专项债券10,000.00万元，7年期，利率3.07%；2023年6月发行专项债券11,000.00万元，15年期，利率2.91%；2023年8月发行专项债券4,000.00万元，15年期，利率2.84%。
《前海深港现代服务业合作区人才住房管理暂行办法贯彻落实》指出：为进一步扶持深圳市前海深港现代服务业合作区产业发展，优化营商环境，加强深港合作，促进职住平衡，前海人才住房作为深圳市以及南山区人才住房的补充，前海人才住房优先面向符合前海金融、现代物流、信息服务、科技服务和专业服务等产业的人才，同时兼顾为前海发展提供公共服务的机关、企事业单位或者社会团体中的人才。珑湾项目定位为“前海首个高端人才国际公寓”，打造未来极具前海特色的高品质纯租赁国际社区，设计标准对标全球顶级公寓产品，预计项目建成后将为前海提供约1000套高端人才住房，推动前海建设国际人才高地，为前海筑巢引凤、提速发展提供创新动力。其中包括一房一厅（65-75平方米）、1+1房一厅（79-89平方米）、二房一厅（115-125平方米）、三房二厅（145-155平方米）等四种租赁户型，配租对象主要为港澳台及境外一流人才。
本项目总建筑面积为153,146.00平方米，占地面积14,694.00平方米，容积率为6.94。建设内容包含地基与基础工程，装配式建筑生产及安装工程。具体包含主体结构、建筑装饰装修、外立面装饰工程、建筑给排水工程、建筑电气工程、采暖通风与空调工程、消防工程、弱电智能化工程、电梯工程、燃气工程、室外景观工程等建筑红线范围内的所有工程。本项目总投资260,207.00万元，其中：申请项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券85,000.00万元，占项目总投资的32.67%；自有资金175,207.00万元，占项目总投资的67.33%，按照年度建设资金需求逐年到位。本项目预期收入主要来源于人才公寓租金收入和商业租金收入。本项目运营成本费用包括出租运营成本、折旧摊销及财务费用组成。经测算，本项目债券存续期内运营收入为415,699.00万元，运营成本为241,046.00万元，收支结余为174,653.00万元，本息合计为117,667.00万元。本项目预计债券本金资金覆盖率可达到2.05倍，债券本息资金覆盖率可达到5.35倍，债券本息资金覆盖倍数可达到1.48倍。本项目还本付息资金具有较强的稳定性与风险抵抗能力。本项目将为深圳市前海合作区建设高品质人才住房，满足来前海工作的各界高端人才的居住需求，对优化当地工作环境起到了重要作用，有利于当地综合竞争力的提升，有利于展现前海合作区的城市发展水平和文明程度。
