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案例 | 陕西省西安市“北客站公租房”项目
来源: | 作者: 泓创智胜 | 发布时间: 426天前 | 500 次浏览 | 分享到:

信息来源


  专项债券信息网  

本项目属于专项债券保障性安居工程投向领域，项目全部预期收益均由项目自身建设内容产生，项目建设符合国家及省市相关产业政策及地区发展规划，项目收入来源丰富且披露信息具体完善，可为其他保障性租赁住房类项目提供参考。

发行情况

截至2023年1月31日，该项目共发行1批次，累计发行金额70000万元，发行期限为30年。

项目背景

为解决广大低收入家庭的住房问题，促进房地产业的和谐健康发展，已成为各级政府工作的重点和难点。伴随着我国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善，保障性住房是社会保障体系建设的重要组成部分，是各级政府履行社会保障职能的重要职责。推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。

《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》明确指出，将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上，努力满足和解决新市民、青年人的住房问题。前期（2021年—2022年），聚焦于建立健全保障性租赁住房建设管理机制、完善各项配套政策，明确“十四五”建设项目清单，竣工分配一批存量项目，开工一批新建设项目，预计完成筹建保障性租赁住房11万套（间）。

项目单位

西安安居北驿置业发展有限公司

建设内容

本项目共建设1896套公租房，总建筑面积191037.00㎡，其中，地上建筑面积为149593.00㎡，地下建筑面积为41443.0037㎡。本项目住宅楼均为高层建筑，配套公建均为多层建筑。具体建设内容如下：
（1）新建住宅面积约为140567.00㎡；
（2）新建配套公建面积约为3614.00㎡，幼儿园面积为4074.00㎡；
（3）新建机动车位853个；新建非机动车位2332个；

完成场地内配套道路、居民健身设施、垃圾收集点等室外工程。

资金筹措

本项目总投资176813.38万元，属在建项目。其中：财政资金106813.38万元，2022年到位33984.00万元，2023年计划到位21000.00万元，2024年计划到位51829.38万元，财政资金占总投资比例为60.41%。预计发行专项债券70000.00万元，2023年计划发行债券70000.00万元，年限30年，专项债券占总投资比例为39.59%。

收入来源

本项目的经营收入主要包括住宅租金收入、幼儿园租金收入、物业办公租金收入，停车位租金收入、充电桩服务费收入、社区老年人日间照料中心收入、便利店租金收入和配套商业租金收入。
本项目对各项收入进行测算时，参考了项目周边同类型项目租金，调研情况如图所示：

1.住宅租金收入
本项目在进行测算时相关依据参考了西安市住房和城乡建设局西安市财政局《关于加强西安市公共租金住房运营服务管理的指导意见》（市建发〔2019〕139号）文件，租赁型保障房住宅租金标准分为以下三档：
①　家庭人均月收入低于3480元的家庭按照市场租金的90%计租；
②　家庭人均月收入低于2780元的家庭按照市场租金的72%计租；
家庭人均月收入低于1390元的家庭按照廉租住房租金标准计租。

本项目可供出租面积：本项目共计建设住宅面积为140567.00平方米。根据西安市当前已运营的保障房项目入住人群结构和轮候情况，本项目建成后三类家庭的出租情况为：
①　家庭人均月收入低于3480元的家庭占比45%，出租面积为63255.15㎡；
②　家庭人均月收入低于2780元的家庭占比50%，出租面积为70283.50㎡；
③　家庭人均月收入低于1390元的家庭占比5%，出租面积为7028.35㎡。
由于保障房供不应求，需要摇号来确定居住指标分配，不会产生住房空置，运营期首年即可达到100%出租率。
本项目租金：本项目建设地所处地段交通较为便捷，区内交通经纬纵横，地理位置优越。通过调研，截至目前，周边房屋市场租金为30.00-44.00元/㎡·月不等，市场均价约为35.63元/㎡·月。根据西安市住房和城乡建设局西安市财政局《关于加强西安市公共租金住房运营服务管理的指导意见》（市建发〔2019〕139号）文件精神，本项目一档租金价格按照市场租金均价的90%计算，即32.07元/㎡·月测算；二档租金价格按照市场租金均价的72%计算，即25.65元/㎡·月测算；三档家庭租金按照2.89元/㎡·月计算。
计算公式：保障房年租金收入=（一档家庭月租金*63255.15㎡+二档家庭月租金*70283.50㎡+三档家庭月租金*7028.35㎡）*12个月*出租率。
2.幼儿园租金收入
本项租金参考周边办公租金情况，通过调研，截至目前，周边市场办公租金为38.40-48.90元/㎡·月不等。根据项目自身情况，考虑社区服务设施产品属性，本项目幼儿园租金期初按照35.00元/㎡·月计算。
3.物业办公用房租金收入
通过调研，截至目前，周边市场办公租金为38.40-48.90元/㎡·月不等。根据项目自身情况，运营初期本项目办公用房租金单价暂按35.00元/月/㎡测算。
4.停车位租金收入
该项目建设机动车停车位853.00个，其中，DK1停车位数量为381个，DK2停车位数量为472个。根据市场调研，参考周边市场租金情况小区停车位出租价格区间为350.00-420.00元/个·月之间，考虑到保障房性质，运营初期本项目停车位租金单价暂按350元/个·月测算。
5.充电桩服务费收入
根据西安市物价局关于新能源汽车充电服务费标准，充电服务费上限为0.40元/千瓦时。每台每天充电按6小时计算，每台充电桩充功率为30kw/小时，则预计年充电量为1616.22万kwh。
6.社区老年人日间照料中心租金收入
本项目社区老年人日间照料中心租金参考周边办公租金情况，通过调研，截至目前，周边市场办公租金为38.40-48.90元/㎡·月不等。根据项目自身情况，考虑社区服务设施产品属性，本项社区老年人日间照料中心租金期初按照35.00元/㎡·月计算。
7.便利店租金收入
通过调研，截至目前，周边市场商铺租金为69.43-90.00元/㎡·月不等。根据项目自身情况，运营初期本项目便利店租金单价暂按80.00元/㎡·月测算。
8.配套商业租金收入

通过调研，周边市场商铺租金为69.43-90.00元/㎡·月不等。根据项目自身情况，运营初期本项目配套商铺租金单价暂按80.00元/㎡·月测算。

总结

本项目的建设有利于建立健全城市住房保障体系，加快解决中低收入居民家庭的住房困难问题，改善低收入住房困难家庭住房条件和生活环境，缓解贫富差距，提高地区居民整体生活质量；其次，有利于加快当地工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数，提高居民收入水平。本项目的建设对于促进社会公平与正义，改善居民生活水平，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。


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