第206问
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给中低收入的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）中。该文明确“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”的住房“双轨供应”体系。2008年底政策出台，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，多渠道筹集建设资金，开展住房公积金用于住房建设的试点。十一五时期中国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，中国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。十二五时期中国进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。2016年至今我国的保障性住房体系，由最初的廉租房、公租房、经济适用房、限价房等慢慢整合，逐渐发展为公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的“三位一体”住房保障体系，以便实现“租购并举”住房市场的发展。
21世纪我国经济社会快速发展，始终坚持以人为本的核心理念，为保障全国人民的住房问题，根据各省市地区实际情况，我国保障性住房政策也发生了演变。自1994年我国首次提出针对低收入家庭的经济适用房，期间逐步推出了廉租房、公共租赁住房、共有产权住房、保障性租赁住房。经过多元化发展，建设“租购并举”的保障性安居工程，发展至今以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的“三位一体”住房保障体系正式确立，下一步将继续完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。保障性住房指政府按限定标准、限定价格或租金为中低收入住房困难家庭提供的住房。按照产权可分为产权类以及租赁类两类，产权类指住房人具备房屋产权，而租赁类则无相应产权。产权类保障性住房分为经济适用房、两限房、共有产权住房，租赁类保障性住房则包括廉租房、公租房以及保障性租赁住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。两限商品房，即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。共有产权住房是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。保障性租赁住房是指由当地政府集资建设，以较低价格出租给当地符合申请条件的住房困难的家庭或者个人的房屋，住房面积一般都不会超过70㎡，房屋租金比同一地段的房屋租金更低，能够让更多住房困难的家庭或者是青年租赁，从而有效解决自己的住房困难问题。2023年12月中央经济工作会议中提到新一轮保障性住房建设，新一轮保障性住房建设在我国房地产市场迅速发展的背景下具有非常重要的意义。近年来我国城镇居民住房条件得到了较大改善，但商品房和保障房的供应差距明显，保障性住房建设的占比较低，不能满足实际需求，特别体现在一、二线城市，由于房价偏高，部分工薪收入群体无法购买商品住房，住房问题愈发严重。此次新一轮保障性住房建设提出重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”，主要利好大中型城市的新市民和青年家庭，让这些家庭可以较早地进入住宅市场，大大降低住房负担，更容易在大城市安居乐业。保障性住房的购买及租赁应当符合的条件大致相同。规定中首先家庭为单位或单身居民至少一人具有本市户籍，人均年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的收入线标准，家庭或单身居民财产总额不超过本市规定的财产限额，家庭或单身居民在本市无住房等。保障性住房的建设资金来源多元化，主要分为财政预算资金、银行贷款、公积金贷款、地方政府专项债券以及社会资金等。财政预算资金对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。2021年5月，国家发展改革委将保障性租赁住房建设纳入保障性安居工程中央预算内投资专项支持，并印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，在全国选择了40个城市进行试点支持。2020年12月中国人民银行提出建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。2023年8月《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。2023年8月《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款，在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。2023年国家发改委及财政部更新了专项债券的十一大支持投向领域，在保障性安居工程领域新增了保障性住房的投向。
2023年中央经济工作会议中强调要加快推进保障性住房建设，2024年新一轮保障性住房规划建设，明确实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。保障性住房不得上市交易、实施严格的封闭管理，将是区分保障性住房和市场化住房一个重要的举措，可以最大限度地保障保障性住房的供给。新一轮保障性住房规划建设过程中，将采用“新房新政策，老房老办法”的原则，保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。我国保障性住房是政府为了解决低收入家庭和特定群体的住房问题而采取的一项重要措施。通过建设公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房等类型的住房，保障低收入家庭和特定群体的基本居住需求，提高其居住条件，促进社会公平和稳定。保障性住房的未来可能会继续面临一些挑战，还需政府和社会各方共同努力，从而让各项政策能够得以有效实施，未来真正实现从“住有所居”迈向“住有宜居”建设以人为核心的新型城镇化。
