项目投资缺资金，历史债务压力大，城市更新有心无力怎么办？破解城市更新融资困局，REITs正是那把“金钥匙”！5月初，两办重磅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）明确“推动符合条件的项目发行基础设施REITs”。

REITs是目前发改委主推的公共基础设施二次融资工具，可以盘活沉淀资源，回笼投资资金，实现出表操作。哪些领域资产能借REITs之力，快速实现从“沉淀资源”到“流动资本”的跃升？

结合发改投资〔2024〕1014号文和《意见》，这六大领域最有潜力。

一、六大支持领域

（一）水气热管网：城市“生命线”的升级契机

政策依据：《意见》要求“加快城市燃气、供水、排水、污水、供热等地下管线管网和地下综合管廊建设改造”。

REITs适配性：此类资产具有需求刚性、收费机制成熟、现金流稳定可预测的特点，是基础设施REITs的传统优质底层资产。城市更新中的管网更新、智能化改造及管廊新建项目，具备良好培育基础。

（二）停车场项目：破解“停车难”的资产价值

政策依据：《意见》提出“完善城市交通基础设施…加快建设停车设施”。

REITs适配性：位于城市核心区、交通枢纽或大型更新片区配套的公共停车场（楼），尤其是采用智能化管理、具备规模效应的项目，能产生持续、稳定的停车费收入，符合REITs对现金流的要求。

（三）污水垃圾处理与资源化利用：绿色转型的资本助力

政策依据：《意见》强调“加强城市生活污水收集、处理和再生利用及污泥处理处置设施建设改造。推动生活垃圾处理设施改造升级”。

REITs适配性：污水处理厂、垃圾焚烧发电厂、资源回收中心等项目，有明确的使用者付费机制，现金流透明度高、抗周期性较强。提标改造和资源化项目更符合绿色金融趋势。

（四）商业街区、综合体、农贸市场：存量商业资产的盘活路径

政策依据：《意见》提出“改造提升商业步行街和旧商业街区…推动文旅产业赋能城市更新。推动消费基础设施改造升级”。

REITs适配性：经过成功更新改造、业态优化、运营提升的特色商业街区、区域性购物中心（非住宅配套）、大型专业市场/农贸市场等，能产生可观的租金和管理费收入。REITs为这类存量商业资产提供了有效的退出和再投资通道。

（五）社区商业项目：民生“最后一公里”的可持续运营

政策依据：《意见》要求“完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施…，构建城市一刻钟便民生活圈。开展城市社区嵌入式服务设施建设…推动消费基础设施改造升级”。

REITs适配性：集中建设或改造升级的社区商业中心、便民服务综合体（含超市、餐饮、维修等嵌入式服务），服务于稳定居住人群，需求刚性，租金收益稳健。打包形成规模后，是REITs组合中风险分散、收益稳定的重要组成部分。

（六）养老设施：应对“银发浪潮”的金融创新

政策依据：《意见》指出“增加普惠托育服务供给，发展兜底性、普惠型、多样化养老服务”。

REITs适配性：面向大众、运营成熟的养老公寓、护理院、社区养老服务中心等，随着人口老龄化加速，其长期稳定的床位费、服务费收入极具潜力。REITs可有效解决养老设施投资周期长、回收慢的痛点，吸引社会资本积极参与。

二、谋划REITs发行：必须跨越的“六道门槛”

对于上述领域的优质项目，要成功发行基础设施REITs，需满足一系列核心条件，这是项目筛选和培育的关键

（一）权属清晰合规

项目所有权、特许经营权等核心权益归属明确无瑕疵，近3年无重大安全、质量、环保事故及影响运营的重大纠纷。

（二）资产完整独立

底层资产边界清晰，功能完整，可独立运营。特殊情况下需有机制保障运营稳定性。

（三）现金流稳健达标

1.运营时间原则上≥3年。

2.收益来源合理分散（非依赖单一客户或特定补贴）。

3.近3年经营性净现金流持续为正。

4.未来收益可期：近3年平均现金流（EBITDA或经营性净现金流）不低于未来3年预测平均值的70%。

（四）资产规模门槛

1.首次发行项目：拟发行资产净值≥10亿元（养老设施≥8亿元）

2.发起人储备：持有同类合资格资产规模≥拟发行规模的2倍（体现持续经营能力）

3.扩募项目无资产规模要求

（五）主体资质优良

1.发起人（原始权益人）、项目公司、运营机构近3年无重大违法违规及安全事故记录。

2.财务状况健康，经营稳健。

3.特别要求（消费、养老）：发起人需为专业运营主体，不得从事商品住宅开发业务。

（六）手续完备合法

项目立项、规划、用地、环评、施工、验收等所有固定资产投资管理手续齐备合规，符合生态保护要求。

三、结语：抢占城市更新与REITs融合的战略机遇期

资产规模达不到怎么办？REITs可以扩募，对于符合投资标的的项目，可以通过已发行REITs扩募的方式借平台上市。城市更新浪潮下，当前工作应该怎么做？

（一）战略层面

需将REITs纳入城市更新投融资规划通盘考虑，作为盘活存量、带动增量、优化债务结构的重要工具。

（二）项目层面

应聚焦上述六大重点领域，对照发行条件，提前筛选、主动培育具备潜力的资产，要求更低的扩募渠道值得重点关注。重点解决权属、手续、现金流等关键问题，提升资产合规性与收益性。

（三）操作层面

加强与监管部门、市场机构（券商、基金、律所、评估）的沟通协作，深入理解规则，精心设计发行方案。