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本项目属于保障安居工程领域，项目通过建设保障性租赁住房，为新市民、青年人等住房困难群体提供数千套保障性租赁住房，将直接将推动区域配套用房和城市公共服务设施配套的完善。项目收入来源于自身建设后的租金收入、停车费收入和补贴收入，收入测算合理，盈利能力较强，可供其他同类型的项目进行参考。
项目陈述 随着成都市的快速发展，多元化的城市形象正在稳步构建，建设优质的居住环境是提升城市形象、完善城市生活品质的良好动力。本项目以保障性住房、生活配套服务为核心，建设营造出特点鲜明的综合性生活区域，可有效提升城市形象和品位。本项目的建设能切实解决好成都市符合条件的低收入住房困难家庭的迫切需求，维护社会稳定，促进社会事业发展，推进基本公共服务均等化，实现成都全体人民住有所居。 项目业主 成都高投建设开发有限公司 主管部门 成都高新技术产业开发区公园城市建设局 建设内容 本项目占地面积约20966㎡(合约31.45亩)，总建筑面积约78893㎡,地上建筑面积约54953㎡（其中保障性租赁住房52247.61㎡),地下建筑面积约23940㎡(设置地下停车位642辆)。主要建设内容包括土建工程、安装工程、装饰装修工程、土石方工程、道路及硬质铺装、围墙、室外综合管网及其他配套工程等。 资金筹措及发行情况 本项目总投资为43587.45万元，其中资本金16587.45万元，占总投资的38.06%。资本金来源于财政预算资金，项目资本金按照项目实际进度分年度到位。本项目计划发行专项债券融资27000.00万元，占总投资的61.94%，债券期限为20年。除专项债券外，本项目没有其他融资。 根据专项债券信息网数据，截止2022年12月06日，该项目共发行1批次，累计发行金额20000.00万元。 收入来源 本项目收入来源于保障性租赁住房租金收入、停车费收入和补贴收入。存续期预计总收入70645.64万元，其中补贴收入6000.00万元，占总收入的比例为8.49%。 本项目保障性租赁住房可出租面积52247.61㎡,2025年空置率按30%进行测算，此后每年空置率降低五个百分点，至2030年起空置率按5%进行测算。 根据《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》要求，运营期首年本项目保障性租赁住房租金按每月40元/㎡（不含税）进行测算，约为同地段同品质普通公寓市场租金水平的79.11%、约为同地段同品质住宅市场租金水平的77.53%。运营期租金涨幅按每3年增长9%进行测算，债券存续期内，年均复合增长率2.62%,涨幅低于5%。 本项目停车位共642个，根据《成都市机动车非占道停放服务收费管理实施细则》(成价费（2006)287号），“政府指导价停车场包月停车收费标准基准价为：室内500元/月·车”，“政府指导价停车场临时停车基准价为：室内计时收费起价5元/2小时，2小时后每1小时2元；计次收费5元/次(4小时)。” 考虑本项目的公益属性，成都高新技术产业开发区管理委员会同意对本项目实施运营补贴，补贴标准拟定为300万元/年，补贴期限为债券存续期，补贴收入来源于片区土地出让收入，补贴收入占总收入的比例为8.49%。 运营成本 项目经营期内，总成本费用为50794.57万元。其中总经营成本为5987.55万元，分别为：外购燃料及动力费479.64万元，工资和福利费2205.42万元，修理费1789.02万元，其他管理费用220.55万元，其他销售费用1292.92万元。折旧摊销费合计为27605.40万元，财务费用即利息支出合计为17201.62万元。 融资平衡情况 测算，计算期内累计资金流入114664.74万元，累计资金流出101239.33万元，累计现金结余13425.41万元。本项目全27000.00万元专项债到期时，在偿还当年到期的债券本息后，将仍有13425.41万元的累计现金结余。期间将不存在任何资金缺口。经测算，本项目经营活动产生的净现金流对债券本息的覆盖倍数为1.26倍。 总结 本项目实施后，将会为扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足；推动区域配套用房和城市公共服务设施配套的完善，为新市民、青年人等住房困难群体提供数千套保障性租赁住房，提高“蓉漂”人才的生活质量和幸福指数。
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