国务院办公厅7月10日出台《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确工作目标：2020年新开工改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。老旧小区改造项目专项债券有哪些特点？针对新的政策又哪些需要注意的地方呢？
目录
一、城镇老旧小区改造项目发行情况
2020年截止目前已有河北省、江西省、深圳市、山东省、安徽省、北京市、内蒙古自治区、新疆自治区等地区发行老旧小区改造专项债。2020年3月之前的申报的老旧小区改造项目大多归入“市政建设专项债券”、“民生事业专项债券”、“生态环保和城镇基础设施专项债券”领域发行，自2020年4月3日，国务院联防联控机制新闻发布会上财政部副部长许宏才讲话提出专项债增加“城镇老旧小区改造领域”投向起，全国共发行7只独立老旧小区专项债券，总发行额度26.7亿元，发行期限从7年至30年不等，专项债与城镇老旧小区改造更加紧密地结合到一起。
经过分析已发行项目的情况，老旧小区专项债券有如下特点：
（1）发行期限有所延长。五月份之前的城镇老旧小区改造项目发行期限以5年、10年为主，最长期限20年。5月份之后发行期限以10年及以上年限为主，最长期限30年。
（2）发行金额“碎片化”。大多数地区平均单个项目金额不足1亿。
（3）发行类型多样。一是将“城镇老旧小区改造”作为独立类别，如深圳、天津、厦门、陕西和湖南。二是部分地区将老旧小区改造项目归入“市政建设专项债券”、“民生事业专项债券”、“生态环保和城镇基础设施专项债券”等其他领域发行，如贵州、江苏、宁夏、河南、山东等省。三是未明确披露债券领域分类。
（4）投融资机制不断创新。绝大多数老旧小区改造项目资金来源于财政资金+专项债券融资，除此之外，还有项目涉及银行贷款融资，有的项目则采用三方出资（政府、企业、居民）或企业出资+专项债券融资的模式。
（5）收入来源较为丰富。老旧小区改造项目收入来源较为丰富，经统计的项目收入来源有：停车费收入、车位管理收入、充电桩收入、广告费收入、物业费收入、快递设施收入、饮水进化系统收入、自动售货点售货收入、家政服务收入、食品配送销售收入、居家养老服务收入等。有的老旧小区改造项目收入来源除以上提及的之外，还纳入了财政补贴、供水供气收入、项目改造范围内属于国有资产的门面出租租金收入、国有土地出让收入等。
（6）债券还款方式更加灵活。有4只老旧小区改造专项债券设计有提前偿还条款分别由河北省人民政府（1只）、山西省人民政府（1只）、深圳市人民政府（2只）发行。例如2020年山西省政府专项债券（九期）中的2020年度太原市小店区老旧小区改造项目（一期工程）发行专项债券9.2亿元，本金分年提前偿还，在债券存续期第26年-30年的还本日每期偿还债券本金的20%。
二、城镇老旧小区专项债谋划要点
（1）项目储备。
城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。专项债券等政策资金将重点支持基础类的改造内容。
由各市县城镇老旧小区改造主管部门牵头开展摸底调查，主要包括居住人群情况、房屋结构安全、市政配套设施、公共服务设施等基础数据，对基础情况和改造需求的摸底调查数据进行汇总整理，形成本地老旧小区改造项目数据库。根据项目情况筛选出符合申报专项债券的项目进行进一步谋划。
（2）咨询机构早参与。
尽早引入专业的咨询机构，针对项目建设内容、收益来源、成本测算、后期运营等方面咨询机构出具公允的、符合法律法规、符合市场实际情况的专业意见，为项目实施保驾护航。
（3）合理设计发债期限。
目前来看老旧小区改造项目具有特殊性，整体项目本身的收益偏低，所以根据还本付息的需要，合理设计发债年限，不建议一味追求超长期。一般情况下老旧小区改造的运营期较长，未来收入的可预测性也就越低，且周期太长也会面临下一周期（20年）的改造风险。
（4）做好开工准备。
老旧小区改造项目可以是已开工的，也可以是尚未实际开工的项目，但是项目应满足开工条件，完成前期相关工作，包括前期规划和设计、编制项目可行性研究报告及论证，并取得立项批复、可研批复，环境登记表备案等必要审批。保证项目资金落实后尽快形成实物工作量。
（5）合理规划建设内容。
老旧小区改造专项债券除基础设施改造提升等建设内容外，可在智慧物业、智能出行、智能监控、健全社区养老、托幼、医疗、应急救援站等公共服务设施等方面丰富建设内容，既可以社区配套功能，更好的保护业主权益，提升业主改造意愿和满意度，同时也可以拓展收入来源。但是值得注意的是，已发行项目中也存在一些不合规的收入，比如房屋增值等收入，为了避免争议，建议项目总体偿债资金来源中还是要以项目自身产生的收入为主，因地制宜体现老旧小区改造项目的定位。
（6）完善运营期管理机制。
由于城镇老旧小区改造项目运营期偏长，而项目收益又高度依赖运营水准，所以建议要完善小区长效管理机制。进一步加强项目建成后的运营模式、运营计划及运营风险的管理。如果设立或聘请专业物业管理管理公司，对应项目需满足《物业管理条例》等政策规定。
三、部分城镇老旧小区专项债案例参考
案例1：深圳市（福田区）老旧小区改造项目
资金用途：项目包含27个子项目，对深圳市福田区14个城中村的管道燃气、电力设施改造建设及环境整体提升整治等内容。
资金筹措方案：项目总投资13.82亿元，拟发行专项债2.16亿元，期限20年，剩余部分由财政资金出资11.19亿元，其他资金投入0.5亿元。
偿债来源：安排本项目改造范围内的深圳文化创意园出租收入作为本次专项债券还本付息的资金来源。
案例2：安徽铜陵市老旧小区改造示范项目—铜陵市铜官区老旧小区雨污分流提升改造项目
资金用途：对铜官区黑砂河流域的 64 个老旧小区和幸福渠流域 30 个老旧小区雨污分流改造。
资金筹措方案：项目总投资3.65亿元，拟发行专项债2.0亿元，期限10年，剩余部分纳入本级财政资金支出。
偿债来源：土地出让收入、污水收集处理收入。
案例3：山东省威海市文登区老旧小区改造项目
资金用途：对辖区内42个老旧小区实施整治工程，主要改造原小区内道路、雨污管网工程，新建充电桩、日间照料中心、托幼服务中心及快递柜等。
资金筹措方案：本项目投资总额约15亿元，资本金为5亿元，由项目单位自筹，剩余10亿元由专项债资金筹集，分两期发行，第一期发行专项债券0.87亿元，2020年第二期发行9.13亿元，债券期限20年。
偿债来源：本项目收入主要有充电桩收入、净化水收入、快递柜收入、小区物业服务收入、停车场服务收入、小区日间照料中心照料老人收入、设置托幼服务中心照料中晚放学中小学生收入。
综上所述，专项债作为逆周期调节的重要财政工具，近年来发行规模大幅增长，成为投资拉动经济增长的主力。城镇老旧小区改造又作为既惠民生又调结构增后劲的‘两新一重’的重点领域，发行专项债券的热度越来越高。项目谋划时需要因地制宜，坚持居民自愿，征求居民意见并合理确定改造内容，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。
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